Voici la liste des questions que vous vous posez généralement
Pour lire la réponse, cliquez sur la question. .
Aspects financiers
Formalités Administratives, Impôts et Taxes à payer
Sélection des logements
Aménager votre logement
Ze Agency et le court terme
Est-ce plus rentable de louer court terme ?
Certains biens sont assurément mieux rentabilisés s’ils sont loués à court terme. Il faut cependant être attentif à certains points : Les charges (eau, électricité, chauffage, internet) restent à votre nom. Il est donc important de contrôler les consommations de vos locataires en relevant les compteurs individuels par exemple. Les charges communes de l’immeuble à charge habituellement du locataire sont-elles élevées ? Le loyer se calcule en fonction du nombre de couchage et pas forcément en fonction de la surface habitable. Nous rentabilisons par conséquent très bien les petites surfaces qui permettent un nombre de couchage élevé. Par exemple un appartement 2 chambres de 65 m². L’aménagement, la décoration et l’équipement de votre logement est très important pour bien rentabiliser votre logement. Financièrement parlant, la rentabilité locative de tous les appartements n’est pas meilleure en court terme qu’en long terme. Le loyer de certains appartements est aussi élevé en long terme non meublé qu’en court terme meublé. Cela dépend de la situation de votre appartement (certains quartiers offrent des loyers long terme élevés), de ses caractéristiques (grande terrasse, belle vue dégagée, parking dans le bâtiment,…), de sa surface habitable.
Quel est le taux d’occupation des biens qui se louent en location court terme ?
Le taux d’occupation dépend de la situation et du séjour minimum de votre bien. Il varie entre 62% de 75% à Bruxelles et entre 70% et 90% à Liège.
Combien peut rapporter la location de mon appartement ?
Nous pourrons répondre à votre question après avoir reçu le dossier complet (avec toutes les informations demandées et les photos).
Faut-il être assujetti à la T.V.A.?
Vous devez être assujetti à la T.V.A. si vous fournissez un service de nettoyage, de blanchisserie ou si vous offrez le petit déjeuner à vos hôtes.
La montant du loyer est-il soumis à la T.V.A.?
I. GÉNÉRALITÉS
À partir du 1er juillet.2022, le champ d’application de la taxation relative à la fourniture de logements meublés et d’éventuels services supplémentaires est modifié. Voici un premier commentaire pratique concernant cette modification.
1. Qu’est-ce qui change ?
La location de biens immeubles par nature (par exemple : une maison, un appartement, un studio) est, en principe, exemptée de la TVA (article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA). Un certain nombre d’exceptions déroge à ce principe, telle que la fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants. Dans le cas de la fourniture de logements meublés, les critères permettant d’opérer la distinction entre une prestation exemptée et taxée (dorénavant contenus à l’article 44, § 3, 2°, a), troisième tiret, du Code de la TVA) comprennent :
• un nouveau critère quantitatif lié à une durée inférieure à trois mois
• des critères qualitatifs modifiés qui se réfèrent à des services dénommés « services connexes » habituellement fournis par les hôtels et motels, qui sont exigés dans le chef des établissements ayant une fonction similaire où sont hébergés habituellement, pour une durée inférieure à trois mois, des hôtes payants.
2. Plus précisément, quels sont les critères qui déterminent la différence entre
une prestation taxée et exemptée ?
La durée
Dorénavant, la durée de la mise à disposition du logement meublé constitue le critère
distinctif principal.
Ce critère est doublement opérant, dans le chef des :
• hôtels ou motels et des établissements ayant une fonction similaire, au sein desquels l’éventuelle taxation est limitée aux séjours d’une durée inférieure à trois mois
• établissements ayant une fonction similaire à celle des hôtels ou motels où sont hébergés habituellement pour une durée inférieure à trois mois des hôtes payants, au sein desquels l’éventuelle taxation est limitée aux séjours d’une durée inférieure à trois mois, si le critère qualitatif (voir ci-dessous « les services connexes ») est également satisfait.
Lorsqu’il s’agit de la mise à disposition d’un logement meublé pour une durée de trois mois ou plus (ci – dessous : location longue durée), l’exemption sera de toute façon applicable dans le chef de tous les établissements, y compris les hôtels et motels car il s’agit alors d’une location immobilière exemptée de la TVA.
Les services connexes
Dans le chef d’un établissement ayant une fonction similaire à celle d’un hôtel ou motel où sont hébergés habituellement, pour une durée inférieure à trois mois, des hôtes payants, si la durée d’un séjour (voir question 14) est inférieure à trois mois (ci-dessous : location courte durée), cette prestation sera taxée à la condition que le prestataire de services fournisse, à ses hôtes, au moins un des services connexes suivants:
• assurer la réception physique
• mettre le linge de maison à la disposition des hôtes ainsi que son remplacement au moins une fois par semaine (lorsque les logements meublés sont fournis pour une période de plus d’une semaine)
• fournir quotidiennement le petit déjeuner.
Par contre, si la durée du séjour ne dépasse pas trois mois et si l’exploitant d’un établissement ayant une fonction similaire à celle d’un hôtel ou motel hébergeant habituellement, pour une durée inférieure à trois mois, des hôtes payants, ne fournit aucun des services connexes mentionnés ci-dessus, cette mise à disposition de logements est alors exemptée de la TVA. À l’égard des locations passives (par exemple, la location d’un appartement à la mer à l’occasion de laquelle le bureau de location se borne à remettre les
clefs lors de l’arrivée des visiteurs), rien n’est donc modifié.
3. Pourquoi le critère qualitatif supplémentaire relatif aux « services connexes » n’est-il pas applicable à l’exploitant d’un hôtel ou motel qui met habituellement des logements meublés à la disposition d’hôtes payants, dans le cadre d’une location courte durée (voir question 2) ?
L’exploitant d’un hôtel ou motel fournit toujours les services additionnels habituellement fournis lors de la mise à disposition temporaire de logements meublés à des hôtes payants. Dès lors, en vue de la taxation, il convient uniquement de vérifier si la durée contractuelle du séjour est inférieure à trois mois, sans se soucier des services connexes, qu’il est réputé fournir de toute façon.
Le critère qualitatif supplémentaire est légalement exclusivement exigé à l’égard des établissements ayant une fonction similaire à celle des hôtels et motels, afin d’éviter que des locations passives ne basculent dans la sphère de la taxation. En retenant l’application du critère qualitatif comme critère distinctif accessoire (voir question 2), est écartée la taxation relative aux locations de très courte durée caractérisées par l’extrême passivité du prestataire de services.
C’est pourquoi, l’exposé des motifs dispose que la question relative aux dénommés services connexes n’est pas pertinente dans le chef des hôtels et motels qui ne sont soumis qu’à la condition liée au critère quantitatif de moins de trois mois. Ces établissements doivent en effet être considérés comme visés par la nouvelle disposition (voir article 44, § 3, 2°, a), troisième tiret, du Code de la TVA). C’est en ce sens que doit être lue cette nouvelle disposition qui distingue sur ce point les hôtels et les motels d’une part, et d’autre part, « les établissements ayant une fonction similaire où sont hébergés habituellement pour une durée inférieure à trois mois des hôtes payants, à moins que ces établissements ne rendent aucun des services connexes suivants ».
4. Est-ce important que ces services connexes (voir question 2) soient fournis ou pas aux hôtes moyennant un prix global ?
Non. Il n’est pas pertinent que ces services connexes soient inclus dans le prix de la mise à disposition du logement meublé ou que, par contre, ils fassent l’objet de prix distincts. En d’autres termes, lorsqu’il s’agit d’un contrat d’une durée inférieure à trois mois, la fourniture d’au moins un de ces services, peu importe qu’il fasse ou non l’objet d’un supplément de prix par rapport à celui de la mise à disposition du logement meublé, entraînera la taxation de cette prestation globale.
Si le client a le choix d’acquérir ou pas un service connexe (moyennant paiement d’un supplément de prix), il n’est question d’un service connexe que si le client opte expressément pour ce service. La simple offre disponible chez l’exploitant ne suffit pas.
5. Un client réserve un séjour d’une semaine dans un appartement, destiné à des locations courte durée et choisit de n’acquérir aucun service connexe (accueil physique, linge de maison, petit déjeuner quotidien). Un acompte est payé. Lors de l’arrivée, le client demande quand même de pouvoir disposer du linge de maison. Quelle est la qualification de ce contrat ?
Dans ce cas, le contrat dans son intégralité est qualifié de prestation de services taxée en matière de fourniture de logements meublés.
La TVA est due tant sur le prix du logement que sur celui du service connexe (et donc, également, sur le montant de l’acompte déjà payé).
À cet égard, il n’est pas pertinent qu’un supplément de prix soit demandé au client pour la location du linge de maison.
6. Un exploitant d’une maison de vacances met toujours le logement meublé à la disposition des hôtes pour une durée de deux semaines maximum. Aucun des services connexes, mentionnés à la question 2 (accueil physique, linge de maison, petit déjeuner quotidien), n’est fourni. La maison de vacances est nettoyée par l’exploitant hebdomadairement. Le nettoyage hebdomadaire est-il, également, considéré par la loi comme un service connexe ?
Non. Dans ce cas, le fait que le nettoyage soit effectué ou pas par le bailleur est dénué de pertinence. Ce service étant quasi systématiquement proposé, quel que soit le type de logement meublé, il ne constitue dès lors pas un critère distinctif pertinent.
7. Un client réserve un séjour d’une semaine dans un chalet meublé dans les Ardennes, destiné à des locations courte durée, sans les services connexes mentionnés à la question 2 (accueil physique, linge de maison, petit déjeuner quotidien). Un prix fixe est demandé pour la consommation d’eau, de chauffage et d’électricité. Quel est le traitement TVA de ces dépenses supplémentaires ?
Vu qu’aucun service connexe prescrit par la loi (voir question 2) n’est fourni, cette location
est exemptée de la TVA.
Le prix fixe demandé pour la consommation de l’eau, de l’électricité et de celle relative au
chauffage suit, en principe, le sort de l’opération principale.
8. Un client réserve un séjour de deux semaines à Bruxelles, dans un appartement, destiné à des locations courte durée, sans les services connexes mentionnés à la question 2 (accueil physique, linge de maison, petit déjeuner quotidien). L’hôte loue également, moyennant un prix distinct, un vélo et demande le nettoyage final de l’appartement. Quelles sont les conséquences en matière de TVA ?
Vu qu’aucun service connexe prescrit par la loi (voir question 2) n’est fourni, cette location est exemptée de la TVA.
La location du vélo et le nettoyage final sont en principe considérés comme des opérations distinctes qui suivent leur propre régime.
10. Le taux de la TVA applicable à l’égard de la fourniture de logements meublés change-t-il ?
Non. La fourniture de logements meublés reste soumise au taux réduit de la TVA de 6 %. Il va de soi qu’aucune taxation ne doit intervenir si la prestation de services est exemptée de la TVA (voir question 2).
11. Dans le cadre de locations long terme, je loue depuis longtemps des chambres d’étudiants en exemption de la TVA. Le montant du loyer englobe le nettoyage des parties communes et un forfait relatif à la consommation d’eau, d’électricité et de gaz. Qu’est-ce qui change ?
Sur la base des nouveaux critères, il vous incombe de vérifier si l’exemption de la TVA est encore applicable. Lorsque vous louez habituellement des chambres d’étudiants pour une durée d’au moins trois mois, l’exemption reste applicable (voir aussi question 17).
La consommation de l’eau, de l’électricité et de gaz ainsi que le nettoyage des parties communes, qui sont comprises dans le prix de location, suivent, en principe, le sort de l’opération principale (voir question 7).
13. La nouvelle législation est-elle, également, applicable à la mise à disposition d’un logement meublé qui a débuté avant le 1er juillet 2022 et qui se termine après cette date ?
La nouvelle législation entre en vigueur le 1er juillet 2022.
Ce qui signifie que :
• dès le 1er juillet 2022, afin de déterminer s’il s’agit d’une opération exemptée ou passible de la taxe, il doit être tenu compte de la nouvelle législation ;
• pour la taxe exigible à partir de cette date (il s’agira normalement du moment de la réception du paiement ou de celui de l’émission de la facture), les nouvelles règles sont, en principe, applicables (voir question 2).
Cependant, l’administration admet que le nouveau régime TVA relatif à la fourniture de logements meublés soit seulement applicable aux séjours réservés à partir du 1er juillet
Le cas échéant, aux fins de la détermination du régime applicable, la prolongation d’un contrat après le 30 juin 2022 est considérée comme un nouveau contrat auquel les nouvelles règles s’appliquent. Pour déterminer la durée du contrat prolongé, il faut tenir compte de la durée totale continue de la mise à disposition du bien (voir question 15).
Exemples
Le 15 mars 2022, une famille a réservé, dans un parc de vacances, un séjour du samedi 16 juillet 2022 au 23 juillet 2022 (7 nuits). Lors de la réservation, un acompte est demandé. Le solde est payé le 15 juillet 2022. À l’égard de ce séjour, l’ancienne réglementation peut être appliquée (la doctrine administrative existante) tant en ce qui concerne l’acompte payé que la facture du solde.
Depuis le 1er février 2022, une personne séjourne pour six mois dans un appart-hôtel.
Le séjour est réglé mensuellement (réservation le 25 janvier 2022). À l’égard de ce séjour, l’ancienne réglementation peut être appliquée (la doctrine administrative existante), également en ce qui concerne la TVA exigible après le 30 juin 2022. Dans le courant du mois de juillet, le séjour est prolongé de deux mois (jusqu’au 30 septembre 2022). Dans ce cas, la nouvelle réglementation est applicable au
deuxième contrat. En outre, la durée du séjour prolongé est déterminée conformément à la question 15. Par conséquent, il s’agit d’une location longue durée (exemptée de la TVA)
II. CRITÈRE RELATIF À LA DURÉE DE LA LOCATION
14. Concrètement, comment dois – je calculer la durée contractuelle du séjour, équivalente à une durée limite de « inférieure à trois mois » ?
Ni la législation, ni l’exposé des motifs ne se prononcent sur la façon dont doit – être calculé un délai limite de « inférieure à trois mois ».
Par simplification, l’administration admet une méthode de calcul « de quantième à veille de quantième, moins un jour ».
Exemple
La location d’une maison de vacances qui débute le 15 juillet 2022 est considérée comme une location courte durée (voir aussi question 2) si le contrat conclu avec l’hôte expire au plus tard le 13 octobre 2022. Le jour de l’arrivée est inclus dans la durée puisqu’il comporte une première nuitée (15 juillet). Le délai de trois mois est atteint le 14 octobre. Vu que la loi fixe le critère de la durée sur « moins de trois mois », il convient de diminuer d’un jour le résultat obtenu (13 octobre 2022).
15. Comment la durée de la mise à disposition du logement meublé est-elle déterminée dans le cas où un contrat est prolongé ?
Concernant le calcul de la limite de trois mois, dans un premier temps, il est tenu compte de la durée de la mise à disposition du logement meublé, telle que prévue dans le contrat. Le contrat constitue une présomption qui peut être réfutée par tout moyen de fait ou de droit permettant d’établir la durée d’utilisation réelle.
Si la mise à disposition d’un même bien fait l’objet de contrats successifs de courte durée (de moins de trois mois) entre les mêmes parties, il est tenu compte de la durée totale continue de la mise à disposition du bien, au titre de l’ensemble des contrats. À cet égard, un contrat et ses prorogations sont considérés comme des contrats successifs.
Si le délai de trois mois est dépassé à la suite de la conclusion de plusieurs contrats successifs, le contrat au cours duquel le délai de trois mois est dépassé ne sera plus taxé.
La qualification des premiers contrats, à titre de mise à disposition de logements meublés pour une durée inférieure à trois mois, ne sera pas remise en cause rétroactivement, pour autant qu’il ne soit pas question de pratique abusive, au sens de l’article 1er, § 10, du Code de la TVA.
16. Un établissement hôtelier, qui habituellement met des chambres à disposition dans le cadre de locations courte durée, met exceptionnellement une chambre à la disposition d’un client pour 100 jours. Cette location longue durée est – elle exemptée de la taxe ?
Oui. À l’égard de ce client, l’établissement hôtelier devra appliquer l’exemption de la taxe vu que la durée contractuelle du séjour excède trois mois.
Il va de soi que la règle relative à la limite de trois mois ne peut être purement et simplement écartée par l’adoption de conventions ad hoc d’une durée anormalement courte et qui, le cas échéant, seraient renouvelées entre les mêmes parties, en vue de bénéficier de cette manière de la taxation des transactions. Une telle pratique serait considérée comme abusive, au sens de l’article 1er, § 10, du Code de la TVA.
17. Un exploitant de chambres meublées pour étudiants, qui habituellement met des chambres à disposition pour une longue durée, met, pour une durée de quatre semaines, une chambre à la disposition d’un étudiant qui séjourne temporairement dans notre pays. Cette location courte durée estelle taxée ?
Non. Il ressort des nouveaux critères de taxation, qui constituent une exception au principe de l’exemption (voir question 1), que la mise à disposition exceptionnelle d’une chambre d’étudiants dans ces conditions reste exemptée de la taxe.
La même solution s‘appliquerait si, par exemple, un étudiant mettait prématurément un terme à ses études, en même temps qu’au contrat de location de sa chambre d’étudiant.
18. La nouvelle législation établit une distinction concernant les établissements ayant une fonction similaire à celle des hôtels ou motels, selon que des hôtes payants y sont hébergés « habituellement » ou pas pour une durée inférieure à trois mois. Comment doit-on interpréter le terme « habituellement » ?
Ni la législation, ni l’exposé des motifs ne se prononcent sur la façon dont ce terme doit être
interprété.
L’administration présume en principe qu’un établissement ayant une fonction similaire à celle
d’un hôtel ou motel soit considéré comme un établissement où sont hébergés habituellement, pour une durée inférieure à trois mois, des hôtes payants si, sur base annuelle, le chiffre d’affaires des séjours payants d’une durée inférieure à trois mois excède 50 % du chiffre d’affaires annuel total retiré des séjours payants.
III. CRITÈRE QUALITATIF RELATIF À « L’ACCUEIL PHYSIQUE »
19. Qu’entend-on par « accueil physique » ?
Il est question d’un accueil physique des hôtes lorsque la réception et l’assistance sur demande des clients est assurée dans l’établissement à tout le moins durant une bonne partie de la journée.
Un simple contact téléphonique ou digital ne suffit pas.
En outre, il n’est pas exigé qu’un espace d’accueil soit aménagé dans l’établissement (par ex., une réception ou un bureau). Ce qui est important est la présence physique d’une personne qui peut accueillir et assister sur demande les hôtes, au nom et pour compte de l’exploitant, sous sa propre responsabilité et ce, durant une bonne partie de la journée.
L’établissement peut correspondre à un bâtiment (par exemple, un immeuble à appartements) ou à plusieurs bâtiments érigés sur un site (par exemple, un parc de vacances).
L’exploitant d’un parc de vacances, qui assure l’accueil physique des hôtes, peut procéder à l’accueil des hôtes au nom et pour compte du propriétaire d’une résidence et sous sa propre responsabilité.
20. Je mets un appartement meublé à la disposition d’hôtes. La clé peut être retirée auprès d’une société qui agit comme intermédiaire dans la location courte durée. Dans ces conditions, est-il question d’un « accueil physique » ?
Non. De telles conditions ne sont pas considérées comme correspondant à celles relatives à l’accueil physique des hôtes lorsque l’intermédiaire n’assure pas, dans l’immeuble à appartements, l’accueil et l’assistance sur demande des hôtes durant une bonne partie de la journée, au nom et pour compte du propriétaire, ainsi que sous sa propre responsabilité (voir question 19).
21. Je loue une maison de vacances meublée. Chaque fois que des nouveaux hôtes arrivent, je suis sur place et je remets personnellement la clé. Pour le reste, je suis téléphoniquement disponible. Dans ces circonstances, est-il question d’un « accueil physique » ?
Non. De telles conditions ne sont pas considérées comme correspondant à celles relatives à l’accueil physique des hôtes (voir question 19).
IV. LE CRITÈRE QUALITATIF RELATIF À LA MISE À DISPOSITION DU LINGE DE MAISON
22. Quel est le type de linge de maison qui doit être fourni ?
Il suffit que le linge de lit ou le linge de toilette soit mis à la disposition de tout hôte qui séjourne dans l’établissement. Il n’est pas tenu compte du linge de cuisine.
23. Dans quelles conditions est-il satisfait au critère relatif à la mise à disposition et au remplacement du linge de maison ?
Lors d’un séjour d’une semaine, il est nécessaire que le linge de maison soit mis à la disposition des hôtes au début du séjour.
Il n’est pas indispensable que les lits soient faits par l’exploitant.
Le linge de maison peut, également, être simplement mis à disposition.
En outre, dans le cas de séjours de plus d’une semaine (ou de plus de sept nuitées), il est nécessaire que le remplacement de ce linge soit prévu au moins une fois par semaine. Il n’est pas indispensable que le linge soit matériellement remplacé par l’exploitant (ou pour son compte) après une semaine.
24. Je loue une maison de vacances meublée pour une durée de deux semaines. Lors de leur arrivée, les locataires reçoivent deux paquets de linge de maison (un paquet par semaine de séjour et par personne). Est-il satisfait au critère relatif au remplacement hebdomadaire du linge de maison ?
Oui. Il suffit que le linge de maison de rechange soit mis à disposition.
Offrez-vous un revenu garanti ?
Nous prenons une commission sur les réservations. S’il n’y a pas de réservations, vous ne touchez pas de loyer et nous ne touchons pas de commission. Dans certains cas, nous prenons des biens en location long terme non meublé et nous les aménageons et décorons nous-même. Si vous pensez que votre bien non meublé peut nous intéresser, n’hésitez pas à nous le proposer.
Demandez-vous une caution ?
Une caution est demandée pour chaque location. Le montant de la caution varie en fonction du bien loué et de la durée de la réservation.
Comment calculez-vous le loyer payé par les locataires ?
Les prix de vente sont déterminés au cas par cas, en fonction de l’emplacement du bien, de son aménagement, de ses caractéristiques, de ses équipements, de sa décoration, du nombre de couchages, … Nous préférons proposer des logements à un bon rapport qualité-prix qui permettra un taux d’occupation élevé et donc une meilleure rentabilité.
Je trouve que votre commission est trop élevée, y-a-t-il moyen de la réduire ? ou de négocier vos tarifs ?
Nous travaillons avec des propriétaires qui recherchent une formule flexible qui leur permette de rentabiliser leur bien en ne s’occupant de rien ou seulement des aspects qu’ils apprécient. Nous apportons une réelle valeur ajoutée à nos clients, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Nos services peuvent paraître à certains élevés, mais ils correspondent à la qualité de nos prestations.
Comment gagner plus d’argent ?
En vous occupant vous-même de l’accueil des clients.
Quels sont vos critères de sélection?
Mon bien peut-il entrer dans le portefeuille de Ze Agency ?
Votre bien est bien situé, soit au centre-ville, soit dans un endroit stratégique, près d’accès autoroutiers, d’un zoning industriel, … Nous cherchons aussi des biens situés à la campagne. Il est entièrement meublé et équipé. Vous trouverez sur ce lien la liste des équipements indispensables. Il est décoré et meublé avec goût. Si votre logement n’est pas encore décoré, ou meublé ou qu’il aurait besoin d’un petit relooking, vous pouvez faire appel à notre service Relooking / décoration ! Les sanitaires et la cuisine ont été rénovés récemment. Les installations électrique, de chauffage et de gaz sont aux normes. Les règles de sécurité incendie normales sont également respectées.
Que dois-je faire pour mettre mon appartement en location via Ze Agency ?
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Comment dois-je aménager mon logement ?
Votre logement doit correspondre à nos critères de sélection et être attractif pour nos locataires. Pour avoir une idée de comment aménager, vous pouvez consulter les biens que nous avons en gestion. Vous aurez ainsi une idée de ce qui est recherché par notre clientèle. Si votre logement n’est pas encore aménagé, vous pouvez faire appel à notre service aménagement, décoration et relooking. Ce service n’est vraiment pas cher et vous donne de très bonnes chances de bien louer votre bien.
Avez-vous une liste d’équipements indispensables ?
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Quels services proposez-vous ? A quel prix ?
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Quels sont les avantages du court terme ?
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Quels sont les désavantages du court terme ?
En choisissant de louer votre logement à court terme, vous prenez le risque qu’il ne soit pas occupé tout le temps. Pour certains appartements, le loyer n’est pas plus élevé en location court terme qu’en location long terme. Si votre appartement n’est pas encore aménagé, vous devez supporter le coût de l’ameublement, de la décoration, des électroménagers, des équipements.
Les locataires n’abîment-ils pas trop les logements ?
Nos locataires sont en général très respectueux des biens loués et ne causent pas de soucis. Mais le risque zéro n’existe pas et nous prenons nos précautions pour essayer de diminuer au maximum les risques. C’est pour cela que nous réalisons un état des lieux d’entrée de et sortie pour chaque réservation. Nous accueillons personnellement les locataires aux logements, leur faisons signer un règlement d’ordre intérieur rédigé par vos soins. Des traces sur les murs, des tâches sur le canapé, la disparition de petites cuillères, des assiettes et verres cassés sont cependant inévitables. C’est pour cela qu’il est important de mettre une bonne peinture au mur facilement lavable, des canapés déhoussables lavables en machine, de la vaisselle facilement remplaçable, … Un locataire ne prendra jamais autant soin de votre chez vous que vous, il est donc important de le savoir, de ne pas mettre des matériaux fragiles et difficiles à entretenir et de ne pas laisser d’objet de valeur dans votre logement.
Venez-vous visiter mon logement ?
Oui, nous visitions tous les logements que nous avons en portefeuille. Nous venons visiter votre logement après avoir reçu les informations complètes sur votre logement et après notre entretien téléphonique.
Est-ce que je peux continuer à occuper mon bien ?
Bien sûr ! Vous pouvez occuper votre bien quand vous le désirez. Il suffit de bloquer les dates de votre séjour sur le calendrier dans l’extranet de notre site. Il n’est pas nécessaire de nous prévenir à l’avance. Si le calendrier est libre, vous pouvez occuper votre bien à votre guise. Il faut juste s’assurer que le logement sera prêt pour les prochains locataires. Il doit donc être entièrement nettoyé après votre passage. Après avoir occupé votre logement, vous pouvez même commander un service de nettoyage chez Ze Agency qui vous sera facturé ensuite.
Demandez-vous des contrats exclusifs ?
Si nous nous occupons de la gestion de votre bien de A à Z, oui, nous demandons un contrat exclusif car nous garantissons un standard de qualité constant à nos hôtes au niveau de l’entretien, du nettoyage, de la blanchisserie et de l’état du logement. Si vous vous occupez de l’accueil des locataires, nous n’imposons pas de contrat exclusif. Cependant, la plupart de nos propriétaires nous restent fidèles car leurs biens sont loués dans les conditions qu’ils désirent.
Dois-je prendre une assurance ?
La législation belge oblige le locataire à prendre une assurance «RC locataire » pour les dommages suite à un incendie, une explosion, à des dégâts des eaux. Toutefois, dans le cadre d’une location court terme, il est difficile de s’assurer que le locataire ait bien souscris à cette assurance. Nous vous recommandons de souscrire à un abandon de recours vis-à-vis du locataire dans votre police incendie afin de couvrir la responsabilité du locataire. Le supplément de prime est de maximum 50% du taux appliqué dans le contrat. Vous devez également vérifier que vous êtes assurés pour le bâtiment et le contenu dans votre police d’incendie. Si vous ne pouvez pas souscrire à un abandon de recours vis-à-vis du locataire, Ze Agency peut vous recommander une assurance proposée par la compagnie d’assurance AXA.
Que dois-je faire pour mettre mon appartement en location via Ze Agency ?
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Formalités administratives pour les hébergements touristiques en Région Wallonne
Le nouveau code wallon du tourisme demande depuis le 1er janvier 2017 à chaque propriétaire d’hébergement touristique de se déclarer avant de démarrer son activité auprès du Commissariat général au Tourisme (CGT). Cette déclaration sur l’honneur se fait en ligne sur ce lien.
Un hébergement touristique est un logement qui est loué un minimum de 4 mois par an et où le locataire n’est pas domicilié. Donc, même si votre logement est loué pour plusieurs mois et même plusieurs années et que votre locataire ne s’y domicilie pas, votre logement est considéré comme un hébergement touristique en Région Wallonne.
Par cette déclaration préalable le propriétaire s’identifie, communique l’adresse et la capacité de son hébergement touristique, et déclare respecter les 4 conditions de base imposées par le Code Wallon du tourisme, à savoir :
Vous aurez plus d’informations sur la déclaration d’exploitation des hébergements touristiques sur le site du Commissariat général au Tourisme (CGT) en cliquant sur ce lien.
Formalités administratives pour les hébergements touristiques à Bruxelles (depuis avril 2016)
La région de Bruxelles-capitale réglemente les hébergements touristiques depuis avril 2016.
Chaque exploitant d’un hébergement touristique (càd un appartement meublé de tourisme, chez l’habitant, une simple chambre proposé à titre payant à des personnes en déplacement, à titre privé ou professionnel qui y séjournent pour minimum 1 nuit et maximum 90 jours) doit être introduire un dossier de déclaration préalable à l’exploitation afin de se faire enregistrer dans l’une des catégories prévues par la réglementation et doit respecter certaines conditions.
Une fois le dossier complet et valide, l’exploitant recevra un numéro d’enregistrement, un logo à apposer à proximité de l’entrée de sont hébergement.
L’exploitant d’un hébergement touristique est une personne physique ou morale qui exploite un hébergement touristique ou pour le compte de laquelle un tel hébergement est exploité.
Vous trouverez toutes les informations à ce sujet sur le site de Bruxelles Économie et Emploi. Le site est très bien fait et très complet.
Quels sont les impôts à payer si je loue mon logement meublé à court terme?
Pour les logements situés en Région Wallonne ou les logements situés à Bruxelles loués plus de 90 jours:
- Si vous êtes une personne physique, résident belge, propriétaire de votre logement et si Ze Agency s’occupe de la remise des clés, du nettoyage et de la blanchisserie de votre logement, vous trouverez ci-dessous comment déclarer vos revenus
- Si vous êtes une personne physique, résident belge, propriétaire de votre logement et si vous vous occupez de la remise des clés, du nettoyage, de faire les lits et de la blanchisserie lors des locations, vous trouverez ci-dessous comment déclarer vos revenus
- Si vous êtes une personne physique, résident belge, et si vous louez et sous-louez votre logement, vous trouverez ci-dessous comment déclarer vos revenus
Pour les logements situés à Bruxelles loués moins de 90 jours:
- Si vous être propriétaire d’un logement à Bruxelles et si votre logement est loué moins de 90 jours, cliquez ici pour savoir comment déclarer vos revenus
Vous êtes une personne physique, résident belge, propriétaire de votre logement et si Ze Agency s’occupe de la remise des clés, du nettoyage et de la blanchisserie de votre logement
Les revenus locatifs votre bien immobilier sont en principe imposables en tant que revenus immobiliers en distinguant la location meublée et non meublée.
D’après le guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb, “Les revenus locatifs des biens immobiliers dont le loueur est propriétaire sont en principe imposables en tant que revenus immobiliers. Il convient toutefois de distinguer la location meublée et non meublée. En cas de location meublée, une partie du prix de location a trait à la location du bien immobilier et une autre partie du prix de location a trait à la location du mobilier et des équipements domestiques. Ces meubles ne seront naturellement pas imposés de la même façon que les revenus immobiliers. En cas de location pour un séjour de vacances, on parle habituellement de location meublée.”
La taxation des revenus doit être ventilée selon une partie « immeuble » et une partie « meuble ». La proportion de l’administration fiscale est de 60% pour la partie immeuble et 40% pour la partie meuble.
Taxation de la partie IMMEUBLE :
Vous devez déclarer la fraction du revenu cadastral qui correspond à la surface louée (ou la totalité si le logement loué est un bâtiment autonome qui possède son propre revenu cadastral). Vous pouvez aussi tenir compte du nombre de nuitées louées sur l’année. Concrètement, pour la partie immeuble, la fiscalité est la même que pour une location non-meublée.
Taxation de la partie MEUBLE :
Les revenus mobiliers sont en principe estimés à 40% du loyer global. De ce montant brut sont déduites les charges fixées forfaitairement à 50%. Il vous est loisible d’opter pour la déduction des charges réelles, mais dans ce cas vous devez les justifier et en pratique le forfait est généralement plus intéressant. Le résultat que vous obtenez est imposé à 30% (+ les centimes additionnels communaux) à partir du 1er janvier 2017.
Si Ze Agency offre les services de remise des clés, blanchisserie, nettoyage, …, selon guide réalisée par le cabinet Ernst and Young, vos revenus sont des revenus locatifs et non professionnels, puisque vous confiez les services professionnels à Ze Agency qui facture bien tous ces services aux locataires, comme le demande l’administration fiscale.
Vous trouverez des informations très complètes dans le guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb.
Vous êtes une personne physique, résident belge, propriétaire de votre logement et si vous vous occupez de la remise des clés, du nettoyage, de faire les lits et de la blanchisserie lors des locations
Les revenus locatifs de votre bien immobilier pourraient être qualifiés de revenus professionnels car vous prestez des services complémentaires tels que le ménage, la blanchisserie et le fait de faire les lits. Attention, veuillez noter que la législation à ce sujet n’est pas claire et que la requalification se fait au cas par cas.
D’après le guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb, “Les revenus locatifs peuvent également être qualifiés de revenus professionnels si les biens immobiliers sont utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle par la personne qui perçoit ces revenus (=loueur/propriétaire). Veuillez noter qu’il n’existe pas à ce sujet de législation claire établissant ce qui peut ou ne peut être qualifié de revenus professionnels; Il faut donc toujours analyser les éléments de fait. Parmi les éléments de fait on compte, outre le nombre, l’interconnexion, la nature et l’enchaînement rapide des opérations (ici, les (sous-)locations), l’importance de ces opérations, l’organisation qu’elles nécessitent, le fait que ces opérations ont nécessité un emprunt et le fait que les opérations suivent de près l’activité professionnelle
Lorsqu’une personne dispose d’un grand nombre de biens immobiliers et s’occupe elle-même de l’organisation de la location, de la remise des clés, etc., ces revenus peuvent être qualifiés de revenus professionnels.
Il s’agit d’une question de faits. Il est difficile de déterminer à partir de combien d’appartements on peut parler de revenus professionnels ou dans quelle mesure il peut s’agir d’interconnexion.
L’analyse devra être faite au cas par cas, sur base des faits exacts du cas en question. (…)
Les revenus pouvant être qualifiés de revenus professionnels sont imposables en Belgique en tant que revenus imposables globalement aux taux d’imposition progressifs (…), sur lesquels sont également calculés des centimes additionnels communaux.”
Attention, si vos revenus locatifs sont requalifiés en revenus professionnels, vous devez vous inscrire en tant qu’indépendant auprès d’un secrétariat social et payer des cotisations sociales. D’autre part, il est également possible que vos activités d’indépendant soient soumises à la TVA, au quel cas vous devrez demander un numéro de TVA (cfr FAQ Question sur la TVA).
Vous trouverez des informations très complètes dans le guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb.
Vous êtes une personne physique, résident belge, et si vous louez et sous-louez votre logement
Les revenus perçus de la sous-location de votre bien sont en principe qualifiés de revenus divers et sont soumis au taux d’imposition de 30% (taux en vigueur depuis le 1er janvier 2017).
Pour savoir comment déclarer vos revenus locatifs, vous pouvez consulter la page 18 du guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb
Taxe régionale à Bruxelles concernant les hébergements touristiques
Depuis le 1er février 2017, il existe une taxe régionale à Bruxelles concernant les hébergements touristiques.
Cette taxe est due si votre logement est loué à toute personne qui, dans le cadre de ses activités privées ou professionnelles, séjourne au moins une nuit dans un milieu autre que son environnement habituel sans y établir sa résidence et pour autant qu’il n’ait pas l’intention d’y rester pour une durée continue de plus de 90 jours au moment de son arrivée.
Vous pouvez consulter l’ordonnance du 23 décembre 2016 relative à la taxe régionale sur les établissements d’hébergement touristique sur ce lien.
Attention, d’après le site de la ville de Bruxelles, vous devez vous inscrire sur ce lien endéans les 31 jours maximum après avoir commencé à louer votre logement.
Le calcul du montant de la taxe régionale due tient compte du nombre de nuitées occupées par des touristes dans l’établissement concerné. Au montant de la taxe régionale s’ajoutent les centimes additionnels établis par les communes.
Le nombre de nuitées est multiplié par le montant de base de 0,0892 € par unité d’hébergement de l’établissement concerné (c’est-à-dire une chambre à coucher ou un espace aménagé à cet effet). Après l’ajout des centimes additionnels communaux, la taxe s’élèvera à 4 € par unité.
Ce montant de base est réduit à 0,0669 € pour les hébergements à domicile et les campings. Le montant total de la taxe, après ajout des centimes additionnels communaux, s’élèvera alors à 3 € par unité.
En tant que redevable, vous êtes responsable de votre inscription, de votre déclaration mensuelle et de votre paiement mensuel. Afin de garantir une utilisation efficace, vous pourrez effectuer ces obligations électroniquement via l’application Irisbox, depuis le 1er février 2017.
La taxe est payée par les locataires à Ze Agency pour chaque location et est reversée aux propriétaires une fois par mois.
D’après le ministre des finances, si la taxe régionale est payée, il n’est pas nécessaire de payer la taxe sur les logements meublés car les deux taxes s’excluent.
Dois-payer des taxes si je loue mon logement meublé à court terme?
Oui, vous devez payer des taxes en fonction de la situation de votre logement (s’il est situé à Liège ou Bruxelles) et vous devez également payer la redevance radio-TV.
Taxes de la ville de Liège
Fin décembre 2016 les autorités communales liégeoises ont décidé de réclamer une taxe de 193€ par an pour les logements loués entre particuliers
Il y a également une taxe urbaine sur les déchets ménagers de 100€ par an et par logement à payer. Cliquez sur ce lien pour avoir plus d’information sur le Règlement relatif à la taxe urbaine, à charge des personnes qui offrent en location des logements à d’autres qui n’y sont pas domiciliées.
La redevance radio-TV.
Si votre bien possède un téléviseur, vous devrez vous acquitter de la redevance radio-TV. Certaines communes appliquent des taxes spécifiques, par exemple sur les déchets, tandis qu’il existe aussi des taxes provinciales de nuitées. Renseignez-vous auprès de l’administration concernée.
