Les questions que vous vous posez

Voici la liste des questions que vous vous posez généralement

Pour lire la réponse, cliquez sur la question. .

Aspects financiers

  • Est-ce plus rentable de louer court terme ?
  • Quel est le taux d’occupation des biens qui se louent en location court terme ?
  • Combien peut rapporter la location de mon appartement
  • Offrez-vous un revenu garanti ?
  • Demandez-vous une caution ?
  • Comment calculez-vous le loyer payé par les locataires ?
  • Je trouve que votre commission est trop élevée, y-a-t-il moyen de la réduire ? ou de négocier vos tarifs ?
  • Comment gagner plus d’argent ?
  • Formalités Administratives, Impôts et Taxes à payer

  • Quelles sont les formalités administratives à réaliser si je veux louer mon logement en meublé?
  • Quels sont les impôts à payer si je loue mon logement meublé à court terme?
  • Dois-payer des taxes si je loue mon logement meublé à court terme?
  • Faut-il être assujetti à la T.V.A.?
  • Quelles sont les taxes à payer à Liège?
  • Quelles sont les taxes à payer à Bruxelles?
  • Sélection des logements

  • Quels sont vos critères de sélection?
  • Mon bien peut-il entrer dans le portefeuille de Ze Agency ?
  • Que dois-je faire pour mettre mon appartement en location via Ze Agency ?
  • Aménager votre logement

  • Comment dois-je aménager mon logement ?
  • Avez-vous une liste d’équipements indispensables ?
  • Ze Agency et le court terme

  • Quels services proposez-vous ? A quel prix ?
  • Quels sont les avantages du court terme ?
  • Quels sont les désavantages du court terme ?
  • Les locataires n’abîment-ils pas trop les logements ?
  • Venez-vous visiter mon logement ?
  • Est-ce que je peux continuer à occuper mon bien ?
  • Demandez-vous des contrats exclusifs ?
  • Dois-je prendre une assurance ?
  • Que dois-je faire pour mettre mon appartement en location via Ze Agency ?
  • Est-ce plus rentable de louer court terme ? 

    Certains biens sont assurément mieux rentabilisés s’ils sont loués à court terme. Il faut cependant être attentif à certains points : Les charges (eau, électricité, chauffage, internet) restent à votre nom. Il est donc important de contrôler les consommations de vos locataires en relevant les compteurs individuels par exemple. Les charges communes de l’immeuble à charge habituellement du locataire sont-elles élevées ? Le loyer se calcule en fonction du nombre de couchage et pas forcément en fonction de la surface habitable. Nous rentabilisons par conséquent très bien les petites surfaces qui permettent un nombre de couchage élevé. Par exemple un appartement 2 chambres de 65 m². L’aménagement, la décoration et l’équipement de votre logement est très important pour bien rentabiliser votre logement. Financièrement parlant, la rentabilité locative de tous les appartements n’est pas meilleure en court terme qu’en long terme. Le loyer de certains appartements est aussi élevé en long terme non meublé qu’en court terme meublé. Cela dépend de la situation de votre appartement (certains quartiers offrent des loyers long terme élevés), de ses caractéristiques (grande terrasse, belle vue dégagée, parking dans le bâtiment,…), de sa surface habitable.

    Quel est le taux d’occupation des biens qui se louent en location court terme ?

    Le taux d’occupation dépend de la situation et du séjour minimum de votre bien. Il varie entre 62% de 75% à Bruxelles et entre 70% et 90% à Liège.

    Combien peut rapporter la location de mon appartement ?

    Nous pourrons répondre à votre question après avoir reçu le dossier complet (avec toutes les informations demandées et les photos).

    Faut-il être assujetti à la T.V.A.?

    Vous devez être assujetti à la T.V.A. si vous fournissez un service de nettoyage, de blanchisserie ou si vous offrez le petit déjeuner à vos hôtes.

    Offrez-vous un revenu garanti ?

    Nous prenons une commission sur les réservations. S’il n’y a pas de réservations, vous ne touchez pas de loyer et nous ne touchons pas de commission. Dans certains cas, nous prenons des biens en location long terme non meublé et nous les aménageons et décorons nous-même. Si vous pensez que votre bien non meublé peut nous intéresser, n’hésitez pas à nous le proposer.

    Demandez-vous une caution ?

    Une caution est demandée pour chaque location. Le montant de la caution varie en fonction du bien loué et de la durée de la réservation.

    Comment calculez-vous le loyer payé par les locataires ?

    Les prix de vente sont déterminés au cas par cas, en fonction de l’emplacement du bien, de son aménagement, de ses caractéristiques, de ses équipements, de sa décoration, du nombre de couchages, … Nous préférons proposer des logements à un bon rapport qualité-prix qui permettra un taux d’occupation élevé et donc une meilleure rentabilité.

    Je trouve que votre commission est trop élevée, y-a-t-il moyen de la réduire ? ou de négocier vos tarifs ?

    Nous travaillons avec des propriétaires qui recherchent une formule flexible qui leur permette de rentabiliser leur bien en ne s’occupant de rien ou seulement des aspects qu’ils apprécient. Nous apportons une réelle valeur ajoutée à nos clients, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Nos services peuvent paraître à certains élevés, mais ils correspondent à la qualité de nos prestations.

    Comment gagner plus d’argent ?

    En vous occupant vous-même de l’accueil des clients.

    Quels sont vos critères de sélection?

    Mon bien peut-il entrer dans le portefeuille de Ze Agency ?

    Votre bien est bien situé, soit au centre-ville, soit dans un endroit stratégique, près d’accès autoroutiers, d’un zoning industriel, … Nous cherchons aussi des biens situés à la campagne. Il est entièrement meublé et équipé. Vous trouverez sur ce lien la liste des équipements indispensables. Il est décoré et meublé avec goût. Si votre logement n’est pas encore décoré, ou meublé ou qu’il aurait besoin d’un petit relooking, vous pouvez faire appel à notre service Relooking / décoration ! Les sanitaires et la cuisine ont été rénovés récemment. Les installations électrique, de chauffage et de gaz sont aux normes. Les règles de sécurité incendie normales sont également respectées.

    Que dois-je faire pour mettre mon appartement en location via Ze Agency ?

    Pour nous proposer votre logement, il suffit de nous envoyer un email avec des informations sur votre bien et des photos de toutes les pièces. Après avoir examiné votre dossier et les photos de votre bien et s’il correspond à nos critères de sélection, je vous recontacterai par téléphone. Pour connaître les étapes suivantes, cliquez ici.

    Comment dois-je aménager mon logement ?

    Votre logement doit correspondre à nos critères de sélection et être attractif pour nos locataires. Pour avoir une idée de comment aménager, vous pouvez consulter les biens que nous avons en gestion. Vous aurez ainsi une idée de ce qui est recherché par notre clientèle. Si votre logement n’est pas encore aménagé, vous pouvez faire appel à notre service aménagement, décoration et relooking. Ce service n’est vraiment pas cher et vous donne de très bonnes chances de bien louer votre bien.

    Avez-vous une liste d’équipements indispensables ?

    Oui ! Vous la trouverez sur ce lien.

    Quels services proposez-vous ? A quel prix ?

    Vous aurez la réponse à votre question sur ce lien.

    Quels sont les avantages du court terme ?

    Pour connaître la réponse à cette question, c’est par ici.

    Quels sont les désavantages du court terme ?

    En choisissant de louer votre logement à court terme, vous prenez le risque qu’il ne soit pas occupé tout le temps. Pour certains appartements, le loyer n’est pas plus élevé en location court terme qu’en location long terme. Si votre appartement n’est pas encore aménagé, vous devez supporter le coût de l’ameublement, de la décoration, des électroménagers, des équipements.

    Les locataires n’abîment-ils pas trop les logements ?

    Nos locataires sont en général très respectueux des biens loués et ne causent pas de soucis. Mais le risque zéro n’existe pas et nous prenons nos précautions pour essayer de diminuer au maximum les risques. C’est pour cela que nous réalisons un état des lieux d’entrée de et sortie pour chaque réservation. Nous accueillons personnellement les locataires aux logements, leur faisons signer un règlement d’ordre intérieur rédigé par vos soins. Des traces sur les murs, des tâches sur le canapé, la disparition de petites cuillères, des assiettes et verres cassés  sont cependant inévitables. C’est pour cela qu’il est important de mettre une bonne peinture au mur facilement lavable, des canapés déhoussables lavables en machine, de la vaisselle facilement remplaçable, … Un locataire ne prendra jamais autant soin de votre chez vous que vous, il est donc important de le savoir, de ne pas mettre des matériaux fragiles et difficiles à entretenir et de ne pas laisser d’objet de valeur dans votre logement.

    Venez-vous visiter mon logement ?

    Oui, nous visitions tous les logements que nous avons en portefeuille. Nous venons visiter votre logement après avoir reçu les informations complètes sur votre logement et après notre entretien téléphonique.

    Est-ce que je peux continuer à occuper mon bien ?

    Bien sûr ! Vous pouvez occuper votre bien quand vous le désirez. Il suffit de bloquer les dates de votre séjour sur le calendrier dans l’extranet de notre site. Il n’est pas nécessaire de nous prévenir à l’avance. Si le calendrier est libre, vous pouvez occuper votre bien à votre guise. Il faut juste s’assurer que le logement sera prêt pour les prochains locataires. Il doit donc être entièrement nettoyé après votre passage.  Après avoir occupé votre logement, vous pouvez même commander un service de nettoyage chez Ze Agency qui vous sera facturé ensuite.

    Demandez-vous des contrats exclusifs ?

    Si nous nous occupons de la gestion de votre bien de A à Z, oui, nous demandons un contrat exclusif car nous garantissons un standard de qualité constant à nos hôtes au niveau de l’entretien, du nettoyage, de la blanchisserie et de l’état du logement. Si vous vous occupez de l’accueil des locataires, nous n’imposons pas de contrat exclusif. Cependant, la plupart de nos propriétaires nous restent fidèles car leurs biens sont loués dans les conditions qu’ils désirent.

    Dois-je prendre une assurance ?

    La législation belge oblige le locataire à prendre une assurance «RC locataire » pour les dommages suite à un incendie, une explosion, à des dégâts des eaux. Toutefois, dans le cadre d’une location court terme, il est difficile de s’assurer que le locataire ait bien souscris à cette assurance. Nous vous recommandons de souscrire à un abandon de recours vis-à-vis du locataire dans votre police incendie afin de couvrir la responsabilité du locataire. Le supplément de prime est de maximum 50% du taux appliqué dans le contrat. Vous devez également vérifier que vous êtes assurés pour le bâtiment et le contenu dans votre police d’incendie. Si vous ne pouvez pas souscrire à un abandon de recours vis-à-vis du locataire, Ze Agency peut vous recommander une assurance proposée par la compagnie d’assurance AXA.

    Que dois-je faire pour mettre mon appartement en location via Ze Agency ?

    Pour nous proposer votre logement, il suffit de nous envoyer un email avec des informations sur votre bien et des photos de toutes les pièces. Après avoir examiné votre dossier et les photos de votre bien et s’il correspond à nos critères de sélection, je vous recontacterai par téléphone. Pour connaître les étapes suivantes, cliquez ici.

    Quelles sont les formalités administratives à réaliser si je veux louer mon logement en meublé court terme?

    Si votre logement est situé en Région Wallonne, cliquez ici  pour connaître les formalités administratives à réaliser.

    Si votre logement est situé à Bruxelles, cliquez ici  pour connaître les formalités administratives à réaliser.

    Formalités administratives pour les hébergements touristiques en Région Wallonne

    Le nouveau code wallon du tourisme demande depuis le 1er janvier 2017 à chaque propriétaire d’hébergement touristique de se déclarer avant de démarrer son activité auprès du Commissariat général au Tourisme (CGT). Cette déclaration sur l’honneur se fait en ligne sur ce lien.

    Un hébergement touristique est un logement qui est loué un minimum de 4 mois par an et où le locataire n’est pas domicilié. Donc, même si votre logement est loué pour plusieurs mois et même plusieurs années et que votre locataire ne s’y domicilie pas, votre logement est considéré comme un hébergement touristique en Région Wallonne.

    Par cette déclaration préalable le propriétaire s’identifie, communique l’adresse et la capacité de son hébergement touristique, et déclare respecter les 4 conditions de base imposées par le Code Wallon du tourisme, à savoir :

  • Détenir une attestation de sécurité-incendie (ou de contrôle simplifié) pour l’hébergement touristique en question. Vous aurez plus d’information à ce sujet sur ce lien.
  • Ne pas avoir été condamné pénalement
  • Posséder une assurance « responsabilité civile »
  • Ne pas proposer une durée de séjour inférieure à 1 nuit
  • Vous aurez plus d’informations sur la déclaration d’exploitation des hébergements touristiques sur le site du Commissariat général au Tourisme (CGT) en cliquant sur ce lien.

    Formalités administratives pour les hébergements touristiques à Bruxelles (depuis avril 2016)

    La région de Bruxelles-capitale réglemente les hébergements touristiques  depuis avril 2016.

    Chaque exploitant d’un hébergement touristique (càd un appartement meublé de tourisme, chez l’habitant, une simple chambre proposé à titre payant à des personnes en déplacement, à titre privé ou professionnel qui y séjournent pour minimum 1 nuit et maximum 90 jours) doit être introduire un dossier de déclaration préalable à l’exploitation afin de se faire enregistrer dans l’une des catégories prévues par la réglementation et doit respecter certaines conditions.

    Une fois le dossier complet et valide, l’exploitant recevra un numéro d’enregistrement, un logo à apposer à proximité de l’entrée de sont hébergement.

    L’exploitant d’un hébergement touristique est une personne physique ou morale qui exploite un hébergement touristique ou pour le compte de laquelle un tel hébergement est exploité.

    Vous trouverez toutes les informations à ce sujet sur le site de Bruxelles Économie et Emploi. Le site est très bien fait et très complet.

    Quels sont les impôts à payer si je loue mon logement meublé à court terme?

    Pour les logements situés en Région Wallonne ou les logements situés à Bruxelles loués plus de 90 jours:

    Pour les logements situés à Bruxelles loués moins de 90 jours:

    Vous êtes une personne physique, résident belge, propriétaire de votre logement et si Ze Agency s’occupe de la remise des clés, du nettoyage et de la blanchisserie de votre logement

    Les revenus locatifs votre bien immobilier sont en principe imposables en tant que revenus immobiliers en distinguant la location meublée et non meublée.

    D’après le guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb, “Les revenus locatifs des biens immobiliers dont le loueur est propriétaire sont en principe imposables en tant que revenus immobiliers. Il convient toutefois de distinguer la location meublée et non meublée. En cas de location meublée, une partie du prix de location a trait à la location du bien immobilier et une autre partie du prix de location a trait à la location du mobilier et des équipements domestiques. Ces meubles ne seront naturellement pas imposés de la même façon que les revenus immobiliers. En cas de location pour un séjour de vacances, on parle habituellement de location meublée.”

    La taxation des revenus doit être ventilée selon une partie « immeuble » et une partie « meuble ». La proportion de l’administration fiscale est de 60% pour la partie immeuble et 40% pour la partie meuble.

    Taxation de la partie IMMEUBLE :

    Vous devez déclarer la fraction du revenu cadastral qui correspond à la surface louée (ou la totalité si le logement loué est un bâtiment autonome qui possède son propre revenu cadastral). Vous pouvez aussi tenir compte du nombre de nuitées louées sur l’année. Concrètement, pour la partie immeuble, la fiscalité est la même que pour une location non-meublée.

    Taxation de la partie MEUBLE :

    Les revenus mobiliers sont en principe estimés à 40% du loyer global. De ce montant brut sont déduites les charges fixées forfaitairement à 50%. Il vous est loisible d’opter pour la déduction des charges réelles, mais dans ce cas vous devez les justifier et en pratique le forfait est généralement plus intéressant. Le résultat que vous obtenez est imposé à 30% (+ les centimes additionnels communaux) à partir du 1er janvier 2017.

    Si Ze Agency offre les services de remise des clés, blanchisserie, nettoyage, …, selon guide réalisée par le cabinet Ernst and Young, vos revenus sont des revenus locatifs et non professionnels, puisque vous confiez les services professionnels à Ze Agency qui facture bien tous ces services aux locataires, comme le demande l’administration fiscale.

    Vous trouverez des informations très complètes dans le guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb.

    Vous êtes une personne physique, résident belge, propriétaire de votre logement et si vous vous occupez de la remise des clés, du nettoyage, de faire les lits et de la blanchisserie lors des locations

    Les revenus locatifs de votre bien immobilier pourraient être qualifiés de revenus professionnels car vous prestez des services complémentaires tels que le ménage, la blanchisserie et le fait de faire les lits. Attention, veuillez noter que la législation à ce sujet n’est pas claire et que la requalification se fait au cas par cas.

    D’après le guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb, “Les revenus locatifs peuvent également être qualifiés de revenus professionnels si les biens immobiliers sont utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle par la personne qui perçoit ces revenus (=loueur/propriétaire). Veuillez noter qu’il n’existe pas à ce sujet de législation claire établissant ce qui peut ou ne peut être qualifié de revenus professionnels; Il faut donc toujours analyser les éléments de fait. Parmi les éléments de fait on compte, outre le nombre, l’interconnexion, la nature et l’enchaînement rapide des opérations (ici, les (sous-)locations), l’importance de ces opérations, l’organisation qu’elles nécessitent, le fait que ces opérations ont nécessité un emprunt et le fait que les opérations suivent de près l’activité professionnelle

    Lorsqu’une personne dispose d’un grand nombre de biens immobiliers et s’occupe elle-même de l’organisation de la location, de la remise des clés, etc., ces revenus peuvent être qualifiés de revenus professionnels.

    Il s’agit d’une question de faits. Il est difficile de déterminer à partir de combien d’appartements on peut parler de revenus professionnels ou dans quelle mesure il peut s’agir d’interconnexion.
    L’analyse devra être faite au cas par cas, sur base des faits exacts du cas en question. (…)

    Les revenus pouvant être qualifiés de revenus professionnels sont imposables en Belgique en tant que revenus imposables globalement aux taux d’imposition progressifs (…), sur lesquels sont également calculés des centimes additionnels communaux.”

    Attention, si vos revenus locatifs sont requalifiés en revenus professionnels, vous devez vous inscrire en tant qu’indépendant auprès d’un secrétariat social et payer des cotisations sociales. D’autre part, il est également possible que vos activités d’indépendant soient soumises à la TVA, au quel cas vous devrez demander un numéro de TVA (cfr FAQ sur la TVA).

    Vous trouverez des informations très complètes dans le guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb.

    Vous êtes une personne physique, résident belge, et si vous louez et sous-louez votre logement

    Les revenus perçus de la sous-location de votre bien sont en principe qualifiés de revenus divers et sont soumis au taux d’imposition de 30% (taux en vigueur depuis le 1er janvier 2017).

    Pour savoir comment déclarer vos revenus locatifs, vous pouvez consulter la page 18 du guide réalisée par le cabinet Ernst and Young à la demande d’Airbnb et disponible à la lecture sur le site d’Airbnb

    Taxe régionale à Bruxelles concernant les hébergements touristiques

    Depuis le 1er février 2017, il existe une taxe régionale à Bruxelles concernant les hébergements touristiques.

    Cette taxe est due si votre logement est loué à toute personne qui, dans le cadre de ses activités privées ou professionnelles, séjourne au moins une nuit dans un milieu autre que son environnement habituel sans y établir sa résidence et pour autant qu’il n’ait pas l’intention d’y rester pour une durée continue de plus de 90 jours au moment de son arrivée.

    Vous pouvez consulter l’ordonnance du 23 décembre 2016 relative à la taxe régionale sur les établissements d’hébergement touristique sur ce lien.

    Attention, d’après le site de la ville de Bruxelles, vous devez vous inscrire sur ce lien endéans les 31 jours maximum après avoir commencé à louer votre logement.

    Le calcul du montant de la taxe régionale due tient compte du nombre de nuitées occupées par des touristes dans l’établissement concerné. Au montant de la taxe régionale s’ajoutent les centimes additionnels établis par les communes.
    Le nombre de nuitées est multiplié par le montant de base de 0,0892 € par unité d’hébergement de l’établissement concerné (c’est-à-dire une chambre à coucher ou un espace aménagé à cet effet). Après l’ajout des centimes additionnels communaux, la taxe s’élèvera à 4 € par unité.
    Ce montant de base est réduit à 0,0669 € pour les hébergements à domicile et les campings. Le montant total de la taxe, après ajout des centimes additionnels communaux, s’élèvera alors à 3 € par unité.

    En tant que redevable, vous êtes responsable de votre inscription, de votre déclaration mensuelle et de votre paiement mensuel. Afin de garantir une utilisation efficace, vous pourrez effectuer ces obligations électroniquement via l’application Irisbox, depuis le 1er février 2017.

    La taxe est payée par les locataires à Ze Agency pour chaque location et est reversée aux propriétaires une fois par mois.

    D’après le ministre des finances, si la taxe régionale est payée, il n’est pas nécessaire de payer la taxe sur les logements meublés car les deux taxes s’excluent.

    Dois-payer des taxes si je loue mon logement meublé à court terme?

    Oui, vous devez payer des taxes en fonction de la situation de votre logement (s’il est situé à Liège ou Bruxelles) et vous devez également payer la redevance radio-TV.

    Taxes de la ville de Liège

    Fin décembre 2016 les autorités communales liégeoises ont décidé de réclamer une taxe de 193€ par an pour les logements loués entre particuliers

    Il y a également une taxe urbaine sur les déchets ménagers de 100€ par an et par logement à payer. Cliquez sur ce lien pour avoir plus d’information sur le Règlement relatif à la taxe urbaine, à charge des personnes qui offrent en location des logements à d’autres qui n’y sont pas domiciliées.

    La redevance radio-TV.

    Si votre bien possède un téléviseur, vous devrez vous acquitter de la redevance radio-TV. Certaines communes appliquent des taxes spécifiques, par exemple sur les déchets, tandis qu’il existe aussi des taxes provinciales de nuitées. Renseignez-vous auprès de l’administration concernée.

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    Comment se passe une location?

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